Quand faut-il un permis pour louer un logement ?

Publié par M. Gallois le 3 avril 2019 sur PAP

Après l’effondrement de plusieurs immeubles en novembre dernier à Marseille, la question de l’habitat indigne est plus que jamais au centre des préoccupations des élus. A titre préventif, ils disposent d’un moyen efficace : le permis de louer.

De plus en plus de communes décident de soumettre la location de logements sur leur territoire au permis de louer. Ce moyen de lutter contre l’habitat indigne a été instauré en 2014 par la loi Alur. Les communes et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) peuvent définir des secteurs géographiques, voire des catégories de logements ou d’ensembles immobiliers, pour lesquels le bailleur doit réaliser une démarche administrative avant de louer un logement.

Dans ces secteurs, la mise en location d’un logement peut être soumise, au choix de la commune ou de l’ECPI, à deux types d’autorisation :

  • soit à une déclaration de mise en location,
  • soit à une autorisation préalable de l’autorité administrative, cette dernière étant plus contraignante que la première.

En dehors de ces zones, c’est-à-dire pour la très grande majorité des bailleurs, aucune démarche n’est requise. La plupart du temps, il n’y a donc besoin d’aucun permis pour louer son logement.

Permis de louer : pourquoi ?

Cette nouvelle obligation imposée aux bailleurs permet de contrôler l’état des logements avant leur mise en location. La mesure a pour but de réduire le nombre de logements indignes proposés aux locataires, puisque le ministère du Logement en a répertorié plus de 200.000 sur le territoire. Dans les villes où est mis en place ce dispositif, la mairie est avertie dès qu’un propriétaire envisage de louer son logement. Les services d’hygiène peuvent alors effectuer des vérifications sur place. Ils s’assurent ainsi que le logement est conforme à la location. S’il ne l’est pas, ils peuvent imposer aux propriétaires de réaliser les travaux nécessaires pour rendre le logement conforme aux normes en vigueur (état, surface habitable, éléments de confort…), salubre et sécurisé. Cette mesure permet également d’identifier les marchands de sommeil.

Permis de louer : qui est concerné ?

L’autorisation préalable ne concerne que les bailleurs dont le logement est situé dans une zone où il y a une forte proportion d’habitat dégradé.

La déclaration préalable peut être requise ailleurs. Les zones concernées par ce type de demandes sont fixées par délibération de l’EPCI ou du conseil municipal. Elles peuvent concerner un ou plusieurs ensembles immobiliers.

Sont donc concernés par ce permis de louer uniquement les bailleurs dont le logement loué est situé dans un périmètre ainsi défini. La délibération peut préciser les catégories et les caractéristiques des logements qu’elle soumet au contrôle.

Dans ces zones, ce sont les logement loués en vide ou en meublé en tant que résidence principale du locataire qui sont concernés.

Quand faut-il demander le permis de louer ?

La démarche est à effectuer au moment où vous vous apprêtez à mettre votre logement en location. Par conséquent, à chaque nouveau bail signé avec de nouveaux locataires, vous devez faire la démarche. En revanche, il n’est pas nécessaire de refaire la démarche pour un simple avenant au bail, par exemple si vous convenez du remplacement de l’un des colocataires en cours de bail.

Certaines communes facturent le permis de louer de 60 à 114 €. Ce coût peut sembler dissuasif pour les bailleurs, obligés de redemander un permis de louer à l’entrée de chaque nouveau locataire. Une disposition avait ainsi été introduite par la loi Elan pour imposer sa gratuité. Censurée par le Conseil constitutionnel, elle n’a pu voir pas le jour. Les bailleurs doivent donc s’acquitter du tarif établi par leur commune.

Permis de louer : où se renseigner ?

Pour savoir si votre logement est concerné par l’autorisation de louer, rapprochez-vous de la mairie avant de louer votre logement, afin de savoir s’il est situé dans l’un des secteurs considérés comme à risque, et de connaître la démarche à effectuer. Rappelons que c’est au gré des décisions communales que le périmètre concerné est déterminé. Il est donc susceptible d’évoluer au cours du temps.

Si une décision de ce type a été adoptée par la commune ou l’ECPI, elle doit également mentionner à quelle date elle entre en vigueur (au minimum six mois après qu’elle ait été adoptée). Elle précise également si la demande peut être transmise par voie électronique.

De plus en plus de communes mettent en place le « permis de louer » dans un périmètre défini de leur territoire. C’est ce qu’a fait la ville de Calais dès le 6 novembre 2018, deux jours après l’effondrement de plusieurs immeubles à Marseille. Elle a mis en place le permis de louer à titre expérimental dans cinq rues du centre-ville. Cette expérimentation est étendue à 22 communes de la métropole lilloise depuis le 1er avril 2019 pendant une période de deux ans. A Marseille, le permis de louer a finalement été décidé pour le quartier sinistré de Noailles où il s’appliquera à compter 15 octobre 2019. 

D’autres communes l’ont déjà instauré. C’est notamment le cas de communes situées en Ile-de-France telles que Saint-Denis (93) et Aubervilliers (93) depuis début janvier 2019, ou encore, depuis 2018, de Bagnolet (93), Gennevilliers (92), Clichy (92), Mantes-la-Jolie (78), mais aussi des communes de Montauban (82), Boulogne-sur-Mer … D’autres encore s’apprêtent à le mettre en place.    

Permis de louer : comment l’obtenir ?

Les formulaires à compléter

Pour effectuer la formalité requise pour votre logement, vous devez utiliser l’un des deux formulaires types établis par le ministère chargé du Logement :

  • le formulaire de Déclaration de mise en location de logement (Cerfa n°15651) : il est à remplir dans les 15 jours qui suivent la signature du contrat de location ;
  • le formulaire de Demande d’autorisation préalable de mise en location de logement (Cerfa n°15652) : il est à compléter et à envoyer assez tôt avant la mise en location afin d’avoir obtenu votre autorisation avant la signature du contrat de location.

Pour vous aider à les remplir, ces deux formulaires sont accompagnés d’une notice explicative téléchargeable. 

Les documents à annexer

Dans les deux cas, pour compléter votre dossier, vous devez annexer au formulaire que vous avez complété le dossier de diagnostics techniques que vous avez fait établir par un diagnostiqueur.

Le tout est à adresser à l’ECPI ou à la mairie où est situé votre logement, en recommandé avec accusé de réception ou par voie électronique (si cela est prévu par la délibération qui a décidé de cette déclaration).

L’autorisation de louer 

Une fois que vous avez complété et transmis le formulaire requis pour votre logement :

  • Pour la déclaration de mise en location : dans la semaine qui suit le dépôt, si votre demande est complète, vous recevez une copie de votre déclaration et un récépissé indiquant la date à laquelle vous l’avez déposée. Vous êtes alors dans les règles pour louer. En revanche si votre demande est incomplète, l’accusé réception vous indique la liste des informations à compléter dans un délai maximal d’un mois. Si vous tardez trop, il faudra recommencer la procédure entièrement. Ensuite, à chaque fois que vous signerez un bail avec de nouveaux locataires, vous devrez renouveler cette même procédure.
  • Pour l’autorisation préalable de mise en location : une fois que vous avez complété et transmis le formulaire, soit vous recevez un accord exprès dans un délai d’un mois, soit vous ne recevez aucune réponse dans ce même délai, ce qui correspond à un accord tacite. Cette autorisation est à joindre au bail. En revanche, si l’autorité administrative refuse votre demande, son refus doit être exprès et motivé, et doit préciser la nature des travaux ou aménagements que vous devez réaliser avant de pouvoir louer votre logement. Vous devrez solliciter une nouvelle autorisation à chaque fois que vous signerez un bail avec de nouveaux locataires.

Louer sans permis : quelles sanctions ?

Des amendes sont prévues en cas de mise en location réalisée en dépit de ces obligations :

  • une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 € si vous mettez un logement en location sans avoir rempli l’obligation de déclaration ;
  • une amende pouvant aller jusqu’à 5.000 € si vous mettez un logement en location sans avoir déposé votre demande d’autorisation préalable. En revanche, si vous mettez votre logement en location alors que votre demande a été rejetée, l’amende peut atteindre 15.000 €.

Information relayée par SET IMMO publié par M. Gallois le 3 avril 2019 sur PAP